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Nebenkostenabrechnung – Das ist aktuell zu beachten

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Eine Nebenkostenabrechnung kann kompliziert und für viele Menschen unverständlich sein. Nicht selten ist sie überraschend hoch. Dabei gibt es viele Faktoren, die zu relevant sind, um herauszufinden, ob die Summe gerechtfertigt und angemessen ist. Wir erklären, was aktuell zu beachten ist.

Grundsätzliches: Nebenkosten in Sachsen

Die Nebenkosten in Sachsen sind insgesamt nicht überteuert. Beispielsweise im Jahr 2018 lagen sie im Durchschnitt bei 2,16 Euro pro Quadratmeter. Je nach individuellen Gegebenheiten betrugen sie laut der gleichen Quelle im gleichen Jahr sachsenweit maximal 2,43 Euro.

Großstädte sind teurer als ländliche Gebiete

In den größeren Städten Sachsens konnten die Nebenkosten jedoch auch schon in früheren Jahren über diesem Durchschnittswert liegen. So betrugen sie in Dresden bereits im Jahr 2016 durchschnittlich 2,29 Euro pro Quadratmeter.

Für einen urbanen Raum hält sich diese höhere Zahl dennoch in einem verschmerzbaren Rahmen. Allerdings belegen aktuellere Quellen, dass Sachsens Großstädte im bundesweiten Vergleich in letzter Zeit relativ teure Nebenkosten für Mieter verursachen.

Sachsens Städte im bundesweiten Nebenkostenvergleich

In einer Studie des Eigentümerverbandes Haus & Grund Leipzig, die zu Beginn des Jahrs 2019 veröffentlicht wurde, zeigt sich deutlich, dass vor allem Dresden und Leipzig teuer sind. Die Städte belegten in der Liste der für die Nebenkosten preiswertesten Städte nur die Plätze 68 und 69. Zwickau kam auf Rang 71.

Günstiger ist Chemnitz, die Stadt wird in der gleichen Rangfolge auf Platz 39 geführt. Zur Einordnung: Die preiswerteste Stadt bezüglich der Nebenkosten in der genannten Studie ist das im landläufig eher als hochpreisig bekannten Bayern liegende Regensburg.

Dieser Umstand belegt: Nebenkosten können je nach Region überraschend hoch oder unerwartet günstig ausfallen. Daher sollten sich Mieter vor einem Ortswechsel detailliert über die regionalen Gegebenheiten informieren.

Was zählt zu den Nebenkosten?

Was genau zählt zu den Nebenkosten? Zusätzlich zu den bekanntesten Punkten wie Wasser, Strom oder Heizung gibt es eine Reihe von Faktoren, die je nach den individuellen Gegebenheiten der Immobilie in der Abrechnung häufig Berücksichtigung finden. Dazu gehören unter anderem:

  • Grundsteuer
  • Gartenpflege
  • Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Beleuchtung
  • Schornsteinreinigung
  • Hauswart
  • Gemeinschaftliche Waschmaschinen
  • Versicherungen

Weitere Posten wie eine Gemeinschaftsantenne, ein von allen Mietern genutztes Breitbandkabel, ein Schwimmbad oder eine Sauna im Haus sowie die Ungezieferbekämpfung sind, wenn auch seltener, ebenfalls in Nebenkostenabrechnungen zu finden. Bei einer solch langen Liste ist es für Mieter unabdingbar, bereits im Voraus zu überprüfen, welche dieser Faktoren für ihre Wohnung relevant sind, um nicht von einer hohen Abrechnung überrascht zu werden.

Hoher Nachzahlung vorbeugen

Dennoch kann es passieren, dass aus verschiedenen Gründen eine Nebenkostenabrechnung umfangreicher ausfällt, als der Mieter zunächst annimmt. Daher macht es Sinn, einer hohen Nachzahlung auf mehreren Wegen vorzubeugen.

Hohe Nebenkostenabrechnung finanziell abfedern

Manche Menschen nutzen die Möglichkeit, überraschend hohe Nebenkostenabrechnungen mit einem kleinen Kredit abzufedern. Solche Mini- oder Kurzzeitkredite bergen allerdings Gefahren, die für den Laien auf den ersten Blick nicht erkennbar sind.

Dazu gehören sowohl eine mögliche Schuldenfalle, als auch potenziell negative Auswirkungen auf das Schufa-Rating. Zudem warten die Kreditnehmer häufig länger auf den Geldeingang, als dies bei solchen Modellen allgemein erwartet wird. Daher sind Alternativen sinnvoller.

Grundsätzlich empfiehlt es sich, finanziell über das Jahr hinweg für mögliche Nachzahlungen vorzusorgen. Hierfür können jeden Monat zusätzlich zur Miete kleine Rücklagen gebildet werden. Diese bewirken, dass die Abrechnung kein größeres Loch in die Haushaltskasse reißt.

Falls die Nebenkosten im entsprechenden Jahr doch nicht höher sind, als erwartet, können die Ersparnisse anderweitig genutzt werden. Um den Umfang der möglichen Nachzahlung zu ermitteln, macht es unter anderem Sinn, die Abrechnung des letzten Jahres zu betrachten.

Im Alltag Nebenkosten sparen


Zusätzlich ist es zielführend, durch umsichtiges Verhalten im Alltag Nebenkosten zu sparen. Dazu kann zum Beispiel gehören, die Heizung nur dann einzuschalten, wenn sie gebraucht wird. Zudem gibt es gerade beim Thema Strom diverse Ansatzpunkte zur Einsparung.

Weiterhin besteht die Möglichkeit, durch verantwortungsvolles und aufmerksames Handeln den Wasserverbrauch zu reduzieren. Die Option der individuellen Einsparung lässt sich auf weitere Aspekte der Nebenkostenabrechnung übertragen. Allerdings sind die Möglichkeiten bei Mehrfamilienhäusern zumindest in Teilen durch die potenzielle Aufteilung der Gesamtkosten auf alle Mieter begrenzt.

Was in der Abrechnung enthalten sein muss

Durch finanzielle Vorsorge und umsichtiges Verhalten lassen sich Einsparungen realisieren. Abgesehen davon ist es unabdingbar, zu wissen, was in einer Nebenkostenabrechnung enthalten sein muss, um diese individuell prüfen zu können.

Vermieter müssen zunächst den Abrechnungszeitraum klar angeben. Dieser darf maximal 12 Monate betragen. Zusätzlich zum Aufzeigen der Gesamtkosten muss der Mieteranteil berechnet sein. Weiterhin besteht die Pflicht, den Umlageschlüssel dazulegen.

Aus allen diesen Faktoren resultierend enthält eine richtig aufgestellte Nebenkostenabrechnung dann eine Verrechnung mit den im Rahmen der Miete über das Jahr geleisteten Vorauszahlungen. Hieraus ergibt sich am Ende, ob der Mieter Nebenkosten nachzahlen muss oder Geld zurückbekommt.

Mögliche Fehler in der Abrechnung

Anhand der Vielzahl der im letzten Abschnitt behandelten Punkte zeigt sich, dass eine Nebenkostenabrechnung ein fehleranfälliges Dokument sein kann. Nicht selten lohnt sich eine Überprüfung.

Fehler bei den Basics

Zunächst orientiert sich die Nebenkostenabrechnung daran, was konkret im Mietvertrag festgehalten wurde. Daher darf sie keine Kosten aufführen, die im Vertrag keine Rolle spielen. Grundsätzlich hat der Vermieter zudem die Pflicht, wirtschaftlich zu handeln.

Das bedeutet, dass er die Kosten nicht durch unangemessen teure Leistungen in die Höhe treiben darf. Beauftragt der Vermieter beispielsweise einen zu preisintensiven Hausmeister, handelt er nicht wirtschaftlich, die Mieter können also nicht mit den entsprechenden Kosten belastet werden. Im konkreten Fall wird das angemessene Preisniveau solcher Leistungen an den in der Region üblichen Gegebenheiten festgemacht.

Detailfehler

Aus den im vorherigen Abschnitt aufgezeigten Pflichtangaben ergeben sich diverse mögliche Detailfehler in der Abrechnung. Beispielsweise kann ein falscher Abrechnungszeitraum (länger als 12 Monate) vorliegen.

Weiterhin muss eine Frist zur Erstellung der Abrechnung, die 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums liegt, eingehalten werden. Außerdem besteht die Möglichkeit, dass sogenannte nicht umlagefähige Kosten in der Abrechnung erscheinen. Dazu gehören unter anderem Verwaltungskosten, Kreditzinsen des Vermieters oder Instandhaltungskosten. Diese sind grundsätzlich nicht vom Mieter zu tragen.

Zudem sind weitere Details zu prüfen. Zum Beispiel können die Miet- und Anschaffungskosten für Müllbehälter nicht auf die Mieter umgelegt werden. Reparaturkosten sind in den allermeisten Fällen ebenfalls vom Vermieter zu übernehmen. Weiterhin darf der Vermieter abseits der für das Gebäude und Grundstück abgeschlossenen Sach- und Haftpflichtversicherungen keine weiteren Versicherungen, in Rechnung stellen.

Schlussendlich können keine Kosten, die nachweislich nur von einer Mietpartei verursacht wurden, auf alle Mieter umgelegt werden. Die Liste lässt sich fortsetzen. Daher macht es Sinn, die Einzelpunkte der Nebenkostenabrechnung individuell zu prüfen.

Richtiges Vorgehen beim Verdacht einer zu hohen Abrechnung


Die Prüfung der Abrechnung sollte einerseits ganz grundsätzlich geschehen, um zu hohe Zahlungen zu vermeiden und die Haushaltskasse nicht unnötig zu belasten. Zudem kann die Nebenkostenabrechnung tiefgehender hinterfragt werden. Dies macht vor allem Sinn, wenn der Verdacht besteht, dass sie zu hoch ist.

Belegeinsicht fordern

Grundsätzlich gilt: Mieter haben das Recht, die Nebenkostenabrechnung anhand von Nachweisen zu prüfen. Dafür können sie beim Vermieter Einsicht in die entsprechenden Belege verlangen, um bezüglich einzelner Posten Transparenz zu erhalten.

Verweigert der Vermieter diese Möglichkeit, können die Nebenkosten durch den Mieter einbehalten werden. Ohne Einsicht in die Belege können Vermieter keine Nachzahlung verlangen. Schlussendlich besteht die Option, das Einsehen der Nachweise auf dem Rechtsweg durchzusetzen.

Zu hohe Abrechnung – Was nun?

Ist die Einsicht erfolgt und es sind Fehler in der Abrechnung zu finden, hat der Mieter nach Eingang des Schreibens 12 Monate Zeit, schriftlich Widerspruch beim Vermieter einzulegen. In diesem Rahmen sollten die konkreten Mängel der Rechnung aufgezeigt werden. Der Vermieter hat nach Eingang der Abrechnung beim Mieter dann ebenfalls 12 Monate Zeit, eine Korrektur vorzunehmen. Das Bezahlen der Nebenkostenabrechnung wiederum bedeutet gleichzeitig, sie anzuerkennen.

Sofern eine Abrechnung Fehler bezüglich einzelner Posten enthält, müssen diese Punkte nicht bezahlt werden. Bei grundlegenden Mängeln in der Nebenkostenabrechnung ist sie in Gänze unwirksam. In beiden Fällen sollte jedoch der Weg des Widerspruchs gewählt werden.

Liegt eine falsche Abrechnung vor, kann es neben dem schriftlichen Widerspruch zunächst zielführend sein, ein Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Vielleicht lässt sich das Problem auf diese Weise unkompliziert beseitigen.

Fall der Vermieter den Widerspruch ignoriert, können zudem die im Rahmen der Miete zu leistenden Nebenkostenvorauszahlungen zunächst einbehalten werden. Ist mit keiner dieser Optionen eine Einigung erreichbar, bleibt der Klageweg.

Auf diese Wiese kann entweder eine formal richtige Nebenkostenabrechnung, die Rückzahlung geleisteter Vorauszahlung oder die Feststellung formaler Fehler in der Abrechnung angestrebt werden. Die Vielzahl der Urteile zum Thema Mietnebenkosten zeigt, dass die Möglichkeit einer gerichtlichen Auseinandersetzung häufig in Anspruch genommen wird und nichts Außergewöhnliches ist.

Fazit

Wie hoch die Nebenkosten sind, hängt stark von der Region ab, in der der Mieter wohnt. Nebenkostenabrechnungen sollten grundsätzlich auf ihre Richtigkeit geprüft werden. Dazu ist ein grundsätzliches und womöglich auch detailreiches Wissen zum Thema erforderlich. Die Mühe lohnt sich jedoch: Bei falscher Abrechnung können nicht selten unnötige Kosten gespart werden.